„Technopolio“ grupės vadovo Keitho Silverango interviu su dienraščiu „Verslo Žinios“

Keithas Silverangas, didžiausią biurų parką Lietuvoje valdančios Suomijos kapitalo UAB „Technopolis Lietuva“ pagrindinės bendrovės „Technopolis Plc.“ vykdomasis direktorius, interviu VŽ pasakoja, kaip keičiasi biurų nuomininkų poreikiai, kokios biurų nuomos tendencijos numatomos ateityje ir kokie iššūkiai laukia investuotojų į nekilnojamąjį turtą (NT).

Veiklą vykdote 7-iose šalyse, 13-oje miestų, o jūsų nuomojamuose biuruose dirba apie 50.000 žmonių. „Technopolis Lietuva“ demonstruoja stabilų pajamų augimą. Visgi kokių didžiausių grėsmių verslui matote artimiausioje ateityje?

Nelabai norėčiau kalbėti apie konkrečius skaičius, bet „Technopolis Lietuva“ yra tikrai vienas geriausių ir sparčiausiai augančių mūsų grupės projektų – nė vienas mūsų objektas pastaraisiais metais neaugo greičiau nei šis, esantis Vilniuje, panašų tempą demonstravo tik Talinas.

Įžengę į rinką 2013 m. pradėjome nuo 16-os klientų ir 32.000 kv. m ploto, o dabar turime apie 60 klientų ir apie 70.000 kv. m ploto.  Tačiau ne skaičiai ir ne metrai svarbiausia. Vilniuje didžiausią biurų nuomininkų dalį vis dar sudaro vidutinių ir didelių užsienio kapitalo įmonių paslaugų centrai. Taline šis periodas – jau praeitis, tad Vilnius dabar eina ta pačia kryptimi, kur Talinas jau nuėjo. Todėl norėtume diversifikuoti savo sutarčių portfelį – turėti kuo daugiau ir įvairesnių klientų, kad išvengtume skaudžių padarinių, kai baigsis didžiųjų paslaugų centrų era.

Ne vienus metus girdėjau, kad Taline biurų statoma per daug ir tuoj sprogs jų nuomos burbulas, bet taip neįvyko. Pastaruoju metu tik keičiasi klientų struktūra, jie tampa įvairesni ir smulkesni, bet biurų poreikis Taline yra labai didelis.

Lietuvoje mane jau daugelį metų taip pat įspėja, kad baigsis didžiųjų paslaugų centrų, kurie nuomojasi dešimtis tūkstančių kvadratinių metrų ploto, era ir atsiras biurų perteklius. Esą paslaugų centrus perkels į tas šalis, kur dar pigiau. Jeigu taip ir įvyktų (o niekas negali pasakyti, ar tai tikrai įvyks), pagrindinis klausimas – kaip biurų operatoriai prisitaikys prie pokyčių.

 

Suprantu, ruošiatės tokiam scenarijui?

 

Biurų rinka tikrai keisis. Manau, smarkiai sumažės ilgalaikių, kelių tūkstančių kvadratinių metrų ploto nuomos sutarčių, biurų rinka judės link besikeičiančių, naujų klientų poreikių. Tai gali būti mišrūs kelių vartotojų arba kitokių formų bendradarbiavimo erdvių sprendimai.

Jeigu Lietuvoje biurų operatoriams pasiseks atlikti sklandų perėjimą prie kitokios klientų struktūros (kaip Estijoje), nieko blogo nenutiks. Tačiau susirūpinti ypač reikėtų tiems, kurie turi sunkiai pertvarkomus, „nelanksčius“ pastatus. Bet atėjus sunkmečiui apsukrūs žmonės tokius pastatus parduos mažiau apsukriems.

Čia kaip tame žaidime, kuriame šokančiųjų yra vienu daugiau nei kėdžių, ant kurių reikia susėsti. Muzikai nustojus groti, visiems reikia susėsti ir visada atsiras vienas nelaimėlis, kuris liks stovėti. Taip bus ir su biurų rinka – liks tie, kurie nesugebės prisitaikyti, nes rinka niekur neišnyks, ji pasikeis.

 

Mums, lietuviams, atrodo, kad su estais judame maždaug tokiu pačiu greičiu.

 

Manau, jūs meluojate patys sau (šypsosi). Estija yra mažesnė šalis, jų valdžia labai lanksti ir greitai reaguoja į rinkos bei verslo poreikius.

Kai mes 2008 m. Taline įkūrėme bendrą įmonę, nuo tada per 5 metus biurų nuomoje vyko virsmas iš didžiųjų paslaugų centrų operatorių į mažesnius. Į Lietuvą įžengėme 2013 m. ir panašaus proceso nematome – nežinau pačių naujausių skaičių, bet manau, kad jūsų šalies biurų rinkai ir visai ekonomikai vis dar didelę įtaką daro didieji paslaugų centrai.

Todėl pasakyti, kad jūs su estais judate tuo pačiu greičiu būtų ne visai teisinga. Jūs judate ta pačia kryptimis, bet ne taip greitai. Stabilumas ir didžiulių biurų ploto nuomininkai nėra problema tol, kol nenutinka kas nors rimto.

 

Taip kalbėdamas turbūt turite pavyzdžių iš kitų šalių, kuriose vykdote veiklą?

 

Geras pavyzdys yra Suomijoje, kur geriausia mūsų biurų erdvė yra Tamperėje. Čia savo šlovės valandomis pasaulinis suomių pasididžiavimas „Nokia“ nuomojosi 50.000 kv. m plotą. Žinia, bendrovės nebeliko, didžiulės erdvės liko tuščios. O dabar čia pilna pačių įvairiausių nedidelių bendrovių. Suomija dar niekada neturėjo tiek skirtingos pakraipos įmonių ir tai yra gerokai geriau nei viena „Nokia“.

Tokias didelius plotus nuomojančias bendroves galima vadinti „inkarais“ ir labai svarbu, kad „inkarų“ ir mažų bendrovių skaičius būtų subalansuotas.

Štai Helsinkyje turime 3 biurų kompleksus ir ten mes norėtume turėti daugiau „inkarų“, nes labai daug smulkių kompanijų. Lietuvoje procesas yra priešingas, o Taline esame per patį vidurį – mūsų situacija optimali.

Palyginti, panašaus dydžio biurų pastatuose „Technopolyje“ Vilniuje turime apie 60 klientų, o Taline – daugiau nei 150. Tai labai skirtingi ir gerokai mažesni klientai.

 

Tačiau galbūt mažesnis smulkių bendrovių skaičius ir vadinamųjų „inkarų“ pritraukimas leido „Technopoliui“ Lietuvoje pasiekti tokį augimo tempą?

 

Iš dalies taip – tokia klientų struktūra Vilniuje mūsų riziką daro mažesnę ir leidžia generuoti didelį augimą. Tačiau todėl ir ėmėmės naujo biurų pastato „Nova“ statybos, kad sumažintume galimus padarinius, kai baigsis didžiųjų paslaugų centrų era.

 

Jūs vadovaujate grupei nuo 2008 m., kuriuos pokyčius biurų rinkoje labiausiai išskirtumėte per šį laikotarpį ir kokios tendencijos bus svarbiausios ateityje?

 

Likimo ironija, kad „Technopolio“ grupės vadovu tapau būtent tą 2008 m. dieną, kai bankrutavo „Lehman Brothers“.

Esu 100% tikras, kad po 5 ar 10 metų darbui tinkamos erdvės nuomos paslauga bus absoliučiai dominuojantis modelis. Kalbu ne apie pastatą kaip darbo vietą, o apie paslaugų visumą.

Jau dabar klientas perka ne plotą, o prieigą prie tam tikrų jam reikalingų dalykų: uždaros darbo vietos, pasitarimų kambario, konferencijų salės ir t. t.

Klientai pageidauja, kad į biurus būtų tiekiamas maistas – mūsų užduotis tuo pasirūpinti. Klientai nori turėti greitą ir saugų ryšį, jie nebenori investuoti savo pinigų į baldus ar įrangą. Be to, tai neturi būti vienoje vietoje – tai gali būti skirtingose erdvėse. Tai gali būti namų ryšys, nes galbūt vieną dieną per savaitę žmogus dirbs iš namų ir pan. Mūsų paslaugos gali pasiekti ir darbuotojų namus, jeigu reikia. Mes turėtume patiekti tai, ko reikia klientui, ko jis nori, nes ne pastatai lemia paslaugų kokybę.

Ateityje vis mažės fiksuotų darbo vietų. Ateitis tikrai nėra atvirų erdvių 5.000 kv. m ploto biuras, kuriame nuo 8 iki 17 val. penkias dienas per savaitę pluša žmonės, ir biurų sektorius turi būti tam pasiruošęs.

Nūnai madingos bendradarbystės erdvės (angl. co-working) sudaro apie 1% darbo erdvių ir tai yra tik viena mažytė šaka. Mūsų plėtojamos bendradarbystės erdvės „Uma Workspaces“ (Vilniuje šiuo metu baigiama įrengti „Uma Go9“, dar viena veikia Ozo teritorijoje – VŽ) taip pat yra tik maža dalelė viso kintančio biurų verslo.

 

Kaip prognozuojate kis nuomos sutarčių trukmė?

 

Labai mažės ilgalaikių nuomos sutarčių – vis daugiau bus valandos, savaitės, mėnesio ar paslaugų pagal poreikį sutarčių. Tiesa, tradicinė nuoma bus visa ko šerdis, bet labai didės paslaugų dalis pagal poreikį. Todėl mūsų tikslas – suprasti, ko nori klientas, jam tai pateikti ir taip atrasti naujus pinigų šaltinius.

Pavyzdžiui, mes žinome, ko nori mūsų „Uma Workspaces“ sistemoje dirbantis žmogus. Tarkime, jis nori, kad 14 val. būtų pristatytas sušių rinkinys – mes tai padarome ir nuo to gauname savo procentą. Tai naujas pinigų gavimo būdas, kurio niekada iki šiol neturėjome, ir jis neturi nieko bendra su NT. Tai grynai paslaugų verslas. Mes norime „Technopolį“ iš NT bendrovės paversti labiau paslaugų bendrove.

Dabar skaičiuojama, kad žmogus per gyvenimą pakeičia iki 10-ies darbų. Tačiau mačiau prognozių, kad netolimoje ateityje jauni žmonės pakeis 30, vėliau 50 ar net 70 darbų. Tai nereiškia, kad jie taip dažnai keis darbus, bet dirbs ne vieną darbą. Tad darbdaviui bus svarbu žinoti, ko darbuotojai nori, ir rasti tokią erdvę, kur jiems būtų malonu būti ir dirbti.

Per 6 metus veiklos Lietuvos rinkoje įsitikinome, kad ne visi NT ir biurų plėtotojai supranta, ką mes darome ir kodėl. Jų manymu, kuo didesnis klientas – tuo paprastesnis verslas. Tradiciniams NT plėtotojams ne tik sunku mus suprasti, bet ir patiems labai sunku pasikeisti.

 

Kuo galėtumėte pagrįsti šį teiginį?

 

Tam yra objektyvių priežasčių. Pastaruoju metu pinigų galima pasiskolinti labai pigiai ir investiciniai ir pensijų fondai, bankai, šeimų valdomos bendrovės jų turi labai daug. Kaip juos „pakelti“? Investuotojai į NT nori mažos rizikos, nuolatinių įplaukų ir didelės grąžos.

Todėl jie labai „myli“ 15 ar 20 metų trukmės nuomos sutartis, nes jos garantuoja tai, ko trokšta, – stabilias metines pajamas ir grąžą investuotojams. Jie mano, kad investicijos į NT yra labai saugios. Bet tai yra tikra nelaimė, jeigu investuoji į NT objektus, tarkime, 50 ar 100 mln. Eur ir 50% nepavyksta išnuomoti. Tai labai rizikingas verslas.

Toks verslo modelis stumia NT nuomos kompanijas sudaryti kuo ilgesnes sutartis. O klientų poreikiai kitokie: kodėl jie turėtų išlaikyti senamadišką ilgų sutarčių modelį, jeigu nėra tikri, kas bus rytoj. Jie nori rinktis.

Nuomininkai nori 7, 5 ar 3 metų sutarčių ir jos vis trumpėja. Mes tai matome pagal savo užsakymų portfelį.

Šiuo metu klientų ir investuotojų į NT interesai stumiami priešingomis kryptimis. Tačiau jau pasiektas lūžio taškas, kai klientai laimi ir NT valdytojai turi aiškintis investuotojams dėl rezultatų.

 

Plačiau: https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2019/06/13/technopolio-grupes-vadovas-lietuvoje-reikia-ruostis-didziuju-paslaugu-centru-eros-pabaigai#ixzz5rMxrgtDW